房产税税收风险分析（房产税税收风险分析）
今天给各位分享房产税税收风险分析的知识，其中也会对房产税税收风险分析进行解释，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在开始吧！
本文目录一览：
- 1、十四五规划纲要里有房地产税，专家人士都是如何分析的？
- 2、网传房地产税要来了，房地产税会带来哪些影响？
- 3、房地产开发企业如何规避税务风险？
- 4、企业常见的涉税风险有哪些
- 5、企业常见税种的税务检查风险点
- 6、房地产开发企业需防范哪些税务风险
十四五规划纲要里有房地产税，专家人士都是如何分析的？
长期来看，房地产税的出台是必然的，只有房地产税才能有效打击高房价。这段时间，房地产税再度成为了大家讨论的话题，虽然这个话题，几年前就不断被媒体炒作，但至今依然没有被出台。但这并不妨碍，大众对其的讨论，对于不少人来说，房地产税其实打击炒房的最佳工具。如今的中国，房价被炒高，主要原因就是房屋持有成本比较低，虽然交易会有一些契税和个人所得税，但比例并不高，如果能够开征房地产税，那对于高房价来说，无疑是致命一击。
而且其实房地产税在海外已经是很常见的事情，房地产税也是海外国家控制房价的主要手段之一，增加房产的持有成本，可以有效降低房地产市场的空置率，也能避免楼市出现泡沫，造成更大范围的风险。而我国一直没有开征房地产税，原因有很多。
首先这是一个向个人征收的直接税种，目前国内的征税还是以间接税为主，而突然增加直接税种，需要给民众一些缓冲时间。其次需要考虑到，房地产税对楼市泡沫的影响，如果房地产税突然开征，泡沫一次性就破灭了，那对房地产行业可以造成太大冲击，不利于行业发展，这也是为什么房地产税迟迟无法开征。
参考资料：
《纲要》指出，“十四五”期间要，优化税制结构，健全直接税体系，适当提高直接税比重。完善个人所得税制度，推进扩大综合征收范围，优化税率结构。聚焦支持稳定制造业、巩固产业链供应链，进一步优化增值税制度。调整优化消费税征收范围和税率，推进征收环节后移并稳步下划地方。规范完善税收优惠。推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。深化税收征管制度改革，建设智慧税务，推动税收征管现代化。
网传房地产税要来了，房地产税会带来哪些影响？
今日网上传出国家可能会实施房地产税收的征收房产税，说在我国已经探讨了多年，但是一直没有落地，在今年的两会期间也爆出了将会实施房地产税收的征收，房地产税后的征收，一般会***取先用试点城市的方法，在对全国范围内进行征收，目标是先看出房地产税收的征收问题，再进行大规模的实行。通过房地产谁说的这个时候可能会对但是以下的几个方面造成了大幅度的影响，
一、让房地产市场降温
房地产市场现在在部分地区还是依然火爆。特别是一二线城市，以及小部分的三线城市，这些城市房地产市场火爆，主要是由于炒房客的原因存在。
通过征收房地产税的政策，可能会对这些炒房客的持有房屋成本大幅增加，也会让他们的投资收益率大幅减少。所以可能会让炒房客退出这个市场，然后也会对国家的房地产市场发展有积极的引导作用。
二、对于租房市场影响较大
租赁房市场现在是税收很低，但实施了房地产税之后，可能会提高房东的持有成本，那么房东将会把这个成本转移到租房客的手中，对于租房群体来说将是一个不好的信息。
因为大概率征收房地产税之后，房东成本虽然增加，但是必然会导致租金的转移，这在欧美市场上已经并不罕见，欧美市场的租金率普遍高于国内市场，这主要就是因为欧美市场存在房地产税这样的财产税征收导致的。
三、减少房地产市场泡沫
我国的房地产市场从2003年全民市场化改革以后，并大幅度的上涨，并且经过几轮上涨之后已经达到了一个历史高点，在这个环境下，市场上按全国人民的时候都已经固化在这个市场。
所以这个市场上现在的估值是明显偏高的，通过房地产税的方式，可能会对房地产的泡沫有一个挤压的作用。而这个也是国家实行房地产税的一个重要原因。
房地产开发企业如何规避税务风险？
房地产税是什么？房地产税所对应的为房地产行业，只要涉及房地产开发、交易、持有全链条环节的税，都属于房地产税。
在中国，房地产税包括增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。
提到房地产税就不得不说说房产税了，现在还是会有不少人将房产税和房地产税混淆。
房产税和房地产税虽只有一字之差，但概念还是不一样的。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
准确来说，房地产税包含房产税。
个人购房需要交什么税
个人购置新房，除了房款还需要承担相应的税费。
01 契税
契税，顾名思义，就是指对契约征收的税，是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
买房时按评估额1%-3%缴纳契税。根据我国最新税法规定：面积90平米内首次购房1%，面积90平方-144平米，首次1.5%，非首次购房或144平方以上按3%缴纳，由买方缴纳。
新房应纳税额＝计税依据×税率。
假如李明去年购置了一套90平的新房（首次购房），总房款为100万元，李明需要承担的契税=100万元*1.5%=1.5万元。
02 印花税
相比契税，印花税就是小数目了，印花税按照总房价的0.5‰交纳。
也就是说，100万的房子，只要交500元印花税就可以了。一般印花税跟首付款一起缴，也方便开发商统一办理合同登记和房产证。
房地产企业售房环节需要缴哪些税
为了防止开发企业通过故意延缓收入实现的确认时间，随意确定成本对象或混淆成本界限等方式递延或逃避纳税义务，保证国家税收及时足额入库以及不同纳税人之间税负和纳税时间的公平，税法对房地产企业取得预售收入的主要税种均作出了规定。
房地产开发企业在预售房屋环节主要涉及的税种有增值税、土地增值税、企业所得税、印花税等。
01 增值税（销售不动产）
《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第691号）第一条规定：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。
房地产企业预售开发产品，属于销售不动产的行为，当为增值税纳税义务人，税率为9%， 其纳税额为房地产开发企业销售不动产收取的全部价款和价外费用。
如房地产企业销售商品房是***取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
涉税风险提示
1. 房地产开发企业销售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用，均应该按照规定缴纳增值税，自觉履行增值税纳税义务，否则存在涉税风险。
2. 为少交增值税，房地产开发企业可能还存在未按规定预提开发成本、成本费用确认时间不对、未按规定方式摊销梯度土地成本，甚至隐瞒建筑增加原设计成本扣除不该扣除的成本费用、虚列成本费用等违规做法，均存在巨大涉税风险。
02 土地增值税（预征）
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条明确规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”
因此，土地增值税一般先自行申报，由税务机关进行清算，多退少补。
各地对土地增值税的预缴税率存在差异，一般来说，普通标准住宅按照预售收入的1.5%，除普通标准住宅以外的其他住宅为3.5%，其他房地产项目为4.5%。
涉税风险提示
1. 土地增值税的计算中也涉及收入、成本、费用的确认，在进行确认时候如处理不当也会有涉税风险。
2. 把握土地增值税预缴税款的时间。根据《税收征管法》第六十八条规定处理：纳税人、扣缴义务人在规定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款，经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关除依照本法第四十条的规定***取强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴税款的50%以上5倍以下的罚款。
03 企业所得税（未完工开发产品）
需要提醒大家的是，虽然房子是预售的，属于预收收入，但预收收入也有纳税义务。
房地产企业通过签订《房地产预收合同》所取得的收入，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入，因此，负有企业所得税纳税义务。
房地产开发企业销售未完工房屋取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
(1) 开发项目位于省、自治区、直辖市和***单列市人民***所在地城市城区和郊区的，不得低于15%
(2) 开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%
(3) 开发项目位于其他地区的，不得低于5%
(4) 属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%
涉税风险提示
在企业所得税方面，房地产开发企业在预售过程中可能会出现以下几类涉税风险。
1. 隐瞒销售收入。如提供虚假或者不完整的销售面积，以商品房抵债，例如冲抵施工费、材料费等。
2. 未及时确认收入。房地产开发企业的开发项目已经完工并开始销售，当满足要求时，需要及时结转收入，由于各种原因，常存在预收账款未能及时结转的问题。
例如，项目在年度内已经全部竣工，并取得了竣工备案表，根据企业所得税发要求，年底“预收账款”科目余额应全部结转，若未能全部结转即违反了企业所得税法规定。
3. 混淆预售收入相关的税金及附加税前扣除问题。在企业月度或季度申报企业所得税时，预售收入缴纳的营业税金及附加不能从当期利润额或所得额中扣除；在年度企业所得税汇算清缴时，与预计收入相匹配的税金、附加及相关费用应该予以扣除。
04 印花税（商品房销售合同）
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则的规定，在预售商品房时，如签订商品房销售合同或商品房预售合同的，应在签订合同时，按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总缴纳印花税。
提醒各位房地产企业主，房地产企业开发经营中链条较长，业务复杂，房产交易只是房地产企业经营众多链条环节中的其中一环。
一个房地产项目从土地获取、规划设计、融资，到建筑施工、房屋预售、营销、项目清算、物业管理等环节，每一项经济行为都会产生税金，涉税风险点多，不合规的操作容易加重涉税负担。
企业常见的涉税风险有哪些
企业常见的涉税风险有：
1、公司出资购买房屋、汽车，权利人却写成股东，而不是付出资金的单位;
2、帐面上列示股东的应收账款或其他应收款;
3、成本费用中公司费用与股东个人消费混杂在一起不能划分清楚;
按照《个人所得税法》及国家税务总局的有关规定，上述事项视同为股东从公司分得了股利，必须代扣代缴个人所得税，相关费用不得计入公司成本费用，从而给公司带来额外的税负。
4、外资企业仍按工资总额的一定比例计提应付***费，且年末帐面保留余额;
5、未成立工会组织的，仍按工资总额一定比例计提工会经费，支出时也未取得工会组织开具的专用单据。
扩展资料：
涉税风险原因分析：
1、税收行政执法不规范以及税收政策多变性导致的风险 由于中国目前税务行政执法主体多元，主要包括海关、财政、国税、地税等多个***部门，各部门之间在税务行政执法上常常重叠。
2、另外，法律、法规、规章中赋予行政机关过多的自由裁量权，纳税人即使具有较为充分的理由，税务机关也可以利用“税法解释权归税务机关”轻易加以否定，从而使纳税人的税务风险大大增加。
3、由于中国正处于经济变革时期，为了适应经济发展的需要，税务法规变化过快，朝令夕改，税收政策的变化比较频繁、不够稳定，加之信息传输渠道不畅通，难以让纳税人及时准确掌握。如果企业不及时跟进调整自己的涉税业务，就会使自己的纳税行为由合法转变为不合法，给企业带来税务风险。
参考资料来源：百度百科-税收风险
企业常见税种的税务检查风险点
企业常见税种的税务检查风险点
企业常见税种有哪些你知道吗？税务检查中常见的税务风险有哪些你知道吗？下面是我为大家带来的企业常见税种的税务检查风险点，欢迎阅读。
一、企业所得税
（一）收入类
1。取得手续费收入，未计入收入总额。如：代扣代缴个人所得税取得手续费收入。
【核查建议】核查其他应付款科目下的“其他”、“手续费”等明细科目贷方发生额及余额，是否存在收到手续费挂往来不作收入。
2。确实无法支付的款项，未计入收入总额。
【核查建议】核查应付账款、其他应付款明细科目中长期未核销余额。
3。违约金收入未计入收入总额。如：没收购货方预收款。
【核查建议】核查预收账款科目，了解往来核算单位中贷方金额长期不变动的原因。
4。取得补贴收入，不符合不征税收入条件的，长期挂往来款未计入收入总额。
【核查建议】核查其他应付款、专项应付款等科目贷方发生额，以及其相关拨付文件是否符合不征税财政性资金的相关规定。
5。取得内部罚没款，长期挂往来款未计入收入总额。
【核查建议】核查其他应付款—其他—监察部门、其他应付款—其他—纪检部门等科目贷方发生额及相关原始凭证，有无可以确认不再退还当事人的罚款或***款。
6。用于交际应酬的礼品赠送未按规定视同销售确认收入。政策依据：《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）。
【核查建议】核查产成品科目贷方直接对应管理费用、销售费用、营业外支出等科目是否在所得税申报时视同销售确定收入。
7。外购水电气用于职工***未按规定视同销售确认收入。政策依据：《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）。
【核查建议】核查管理费用、职工***费等科目，审核水电气使用分配表等管理报表，是否存在用于职工***的未确认收入。
8。集团公司收取的安全生产保证基金，扣除当年实际发生的损失赔付以及返回给下属企业金额等后，余额（含利息）未确认收益，未并入应纳税所得额计算纳税。
【核查建议】核查安保基金等科目，审核安保基金使用的相关文件，对计提安保基金使用后的余额应作纳税调整。
9。租金收入未按收入与费用配比原则确认收入。如：土地使用权出租，跨年度取得租金收入，相关摊销已经计入成本，但是租金收益没有确认。政策依据：所得税法实施条例第九条和《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）。
【核查建议】核查其他业务收入等科目，审核租赁合同，按照税法规定进行纳税调整。
10。政策性搬迁收入扣除固定资产重置、改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额挂往来，未计入收入总额。政策依据：《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函〔2009〕118号）。
【核查建议】核查其他业务支出或专项应付款等科目，审核搬迁合同、立项合同等搬迁过程中相关文书，对收入扣除支出后的余额进行纳税调整。
（二）扣除类
11。下属企业收到总部返回的安全生产保证基金，未冲减相关费用;返回款形成资产的，其折旧和摊销在税前重复列支，未作纳税调整。
【核查建议】核查安保基金等科目，审核安保基金返还的相关文件，看安保基金返还及使用是否符合税法规定。
12。安保基金返回款用于有税前扣除标准规定的支出，合并计算后超标准部分未做纳税调整。如用上级返还的安保基金直接发奖金或补助未计入工资薪金总额计算纳税调整;用上级返还的安保基金直接列支职工教育经费，造成实际列支的职工教育经费支出超标，超过部分未作调整。政策依据：《国家税务总局关于企业工资薪金及职工***费扣除问题的通知》第二条和所得税法实施条例第四十二条。
【核查建议】核查企业是否将发生的职工教育经费直接冲销上级返还的安保基金，以及其他科目下列支职工教育经费未并入应付职工薪酬—职工教育经费科目核算，其超过工资薪金总额2。5%部分是否未作纳税调整。
13。计提但未实际支出的安全生产费，未调增应纳税所得额。
【核查建议】核查其他应付款—其他—安保基金返还科目年末贷方余额是否在企业所得税申报时作纳税调整。
14。应视同工资薪金的各种劳动报酬支出，未作纳税调整。一是补贴性质的劳动报酬支出，如：年终奖、岗位能手奖金、码头津贴等，未通过应付职工薪酬科目核算，也未合并计入工资薪金总额计算纳税调整。二是临时工、返聘离退休人员以及接受外部劳务派遣用工所实际发生的工资薪金性费用，未合并计入工资薪金总额计算纳税调整。三是超过***有关部门给予限定数额的工资薪金性支出未作纳税调整。
【核查建议】核查管理费用，其他应付款等科目，审核***发布的工资支出标准，对于不符合税法规定的应作纳税调整。
15。计提但未实际支出的***费和补充养老保险等，以及计提但未实际拨缴的工会经费，未作纳税调整。
【核查建议】核查其他应付款科目，审核企业在当年发生的工资、***费、工会经费和补充养老保险在汇算清缴时的有效凭证是否能提供齐全，否则不能在税前扣除。
16。支付与取得收入无关的其他支出，未作纳税调增。如：奥运会和世博会门票等。
【核查建议】核查管理费用等科目，审核相关支出费用的合同或管理规定，有无支付与取得收入无关的费用。
17。应由个人负担的费用作为企业发生费用列支，未作纳税调整。如：个人车辆消费的油费、修车费、停车费、保险费以及其他个人家庭消费***;已出售给职工个人的住房维修费;职工参加社会上学历教育以及个人为取得学位而参加在职教育所需费用。
【核查建议】核查企业是否在管理费用、销售费用、营业费用等科目中列支应由职工个人负担的个人所得税、私人车辆维修费、养路费、年检费和保险费等费用。
18。列支以前年度费用，未作纳税调整。
【核查建议】核查企业以前年度应计未计费用、应提未提折旧是否在当年及以前补计或补提。
19。职工***费超过税法规定扣除标准，未作纳税调整。如发生一些***费性质的费用，防暑降温费、食堂费用等，未通过职工***费科目核算，也未并入***费总额计算纳税调整。政策依据：所得税法实施条例第四十条和《国家税务总局关于企业工资薪金及职工***费扣除问题的通知》（国税函〔2009〕3号）。
【核查建议】核查企业管理费用、销售费用、营业费用科目下其他—专项费用、差旅费用、特批开支等明细科目，是否有应作为工资薪金的津贴、补贴、奖励、加班工资等支出未在企业所得税申报时作调整。
20。工会经费税前扣除凭据不合规，未作纳税调整。如用普通收款收据拨缴工会经费。政策依据：《国家税务总局关于工会经费企业所得税税前扣除凭据问题的公告》（国家税务总局公告2010年第24号）。
【核查建议】核查企业管理费用—其他—特批费和应付职工薪酬—工会经费等科目，上缴时是否取得工会经费拨缴款专用收据。
21。补充养老保险费和补充医疗保险费超过税法规定扣除标准，未作纳税调整。政策依据：《财政部 国家税务总局关于补充养老保险费 补充医疗保险费有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2009〕27号）。
【核查建议】核查管理费用等科目，审核经批准的扣除标准，超过标准部分进行纳税调整。
22。业务招待费用支出超过税法规定扣除标准，未作纳税调整。如：部分企业技术开发、消防警卫、外宾接待、在建工程、特批费和奥运会专项经费中发生的业务招待费，未并入业务招待费总额计算纳税调整。
【核查建议】核查企业是否将管理费用科目下警卫消防费、其他—专项经费、外宾接待等明细科目和销售费用科目下差旅费等明细科目以及研发支出、在建工程等科目里发生的业务招待费在所得税申报时一并作纳税调整。
23。为职工支付商业保险费税前扣除，未作纳税调整。如：为职工支付人身意外险，为高管支付商业险。
【核查建议】核查企业是否在管理费用—其他科目和应付职工薪酬—职工***科目下列支各种商业险，未在企业所得税申报时作纳税调整。
24。赞助性支出，未作纳税调整。如：向武警支付的慰问金和补助。
【核查建议】核查营业外支出或管理费用等科目，对赞助性质的支出，进行纳税调整。
25。税收滞纳金和罚款支出，已在税前扣除，未作纳税调整。
【核查建议】核查企业在管理费用和营业外支出等科目里支付的税收滞纳金和各种行政罚款是否在企业所得税申报时作纳税调整。
26。建造、购置固定资产发生的应予资本化的利息支出，作为财务费用税前列支，未作纳税调整。
【核查建议】核查财务费用、在建工程、固定资产等科目，审核相关借款合同，用途支出，将应资本化的利息进行纳税调整。
27。应予资本化的固定资产大修理支出，一次性列支，未作纳税调整。
【核查建议】核查企业固定资产的大修理支出，是否同时符合修理支出达到取得该资产时的计税基础50%以上，以及修理后使用年限延长2年以上的两个条件。
28。不符合规定的劳动保护支出，未作纳税调整。
【核查建议】根据《劳动保护用品管理规定》（劳部发〔1996〕138号）规定，劳动保护用品是指劳动者在劳动过程中为免遭或减轻事故伤害或职业危害所配备的防护装备，凡以劳保为名向职工发放的现金、***有份的生活用品和非防护装备等***和劳动报酬支出应作纳税调整。
（三）资产类
29。资产处置所得，未计入应纳税所得额。如固定资产、无形资产等财产的处置。
【核查建议】核查其他业务收入、其他应付款等科目，审核资产处置合同，看是否按税法规定进行纳税调整。
30。资产损失未按规定审批直接在税前申报扣除，未作纳税调整。政策依据：《企业资产损失税前扣除管理办法》（国税发〔2009〕088号）第五条和《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》（国家税务总局公告2011年第25号）第五条。
【核查建议】核查企业发生的资产损失是否经过审批或申报后在税前扣除，申报的损失是否符合税法文件规定。
31。无形资产摊销年限不符合税法规定，未作纳税调整。
【核查建议】核查企业累计摊销科目中发生摊销时间是否低于税法规定的最低摊销年限。
32。停止使用的固定资产继续计提折旧，未作纳税调整。
【核查建议】核查长期停工费用科目，结合企业财务报告，审核停工项目费用明细，对不符合税法规定的项目进行纳税调整。
33。将固定资产作为低值易耗品核算，一次性列支，未作纳税调整。
【核查建议】审查周转材料或低值易耗品等科目，将应按固定资产核算的低值易耗品，进行纳税调整。
34。不征税收入形成资产折旧在税前扣除，未作纳税调整;如企业取得来源于***有关部门的港建费补贴，按不征税收入确认，但支出所形成的资产仍然计提折旧在税前重复扣除。政策依据：所得税法实施条例第二十八条和《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2009〕87号）。
【核查建议】核查企业取得来源于***及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息和港建费分成收入等不征税财政专项资金，其支出所形成的费用，或其资产所形成的折旧、摊销是否在计算应纳税所得额时扣除。
（四）税收优惠类
35。资源综合利用产品自用部分视同销售，不能享受减计收入的税收优惠，未作纳税调整。如：资源综合利用项目回收蒸汽、可燃气，用于本企业再生产部分。政策依据：所得税法实施条例第九十九条、《国家税务总局关于资源综合利用企业所得税优惠管理问题的通知》（国税函〔2009〕185号）和《国家税务总局关于资源综合利用有关企业所得税优惠问题的批复》（国税函〔2009〕567号）。
【核查建议】核查产成品科目，审核资源综合利用产品自用部分视同外销收入，不得享受减计收入的企业所得税优惠政策。
36。研发费用加计扣除不符合税法规定，未作纳税调整。
【核查建议】核查研发费科目，审核研发费项目数据归集表，对不符合税法规定的项目进行纳税调整。
（五）其他类
37。新税法实施后补计2008年之前发生的收入或冲销2008年之前列支的支出，未按照当期适用税率进行核算。
【核查建议】核查企业是否将2008年前应作收入推迟到2008年及其以后年度作收入，以及2008年及其以后年度应计费用提前至2008年之前扣除。
38。总部期间费用纳税申报时全部分摊到高税率的东部地区扣除，未在适用优惠税率的西部地区摊销。政策依据：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百零二条规定，企业同时从事适用不同企业所得税待遇的项目的，其优惠项目应当单独计算所得，并合理分摊企业的期间费用。
【核查建议】核查企业2008年共同负担的期间费用是否在不同税率的东、西部企业合理分摊。
39。在销售费用中折扣额与销售额不在同一张***的，未作纳税调整。
【核查建议】核查销售费用等科目，对列明折扣额的进一步审核销售***、销售合同，不符合税法规定的应作纳税调整。
40。不合规抵扣凭证，未作纳税调整。
【核查建议】核查企业在成本费用列支时使用白条、假的***等不符合规定的票据在税前扣除。
41。吸收合并业务不适用特殊重组政策。依据《财政部国家税务总局关于企业重组业务所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号），企业未按规定备案，不得按特殊重组进行税务处理。
【核查建议】核查合并重组协议，对未经税务机关备案的，应进行纳税调整。
42。天然气产销量差异超过合理损耗部分未确认收入。
【核查建议】核查生产报表、销售报表、财务报表等，对于产品产销差异超过合理损耗部分，应做纳税调整。
二、增值税
（一）销项类
43。将购进货物无偿赠送其他单位或者个人未视同销售货物计算缴纳增值税。
【核查建议】核查营业费用、营业外支出、应付职工薪酬—***费等科目，将自产、外购的货物无偿赠送他人，以及将自产的货物用于职工***或个人消费未计增值税。
44。从事货物生产及销售的企业发生除《中华人民共和国增值税暂行条例》第六条规定之外的混合销售行为，应当缴纳增值税。
【核查建议】核查销项税金科目，审核销售合同，对属于应征增值税的混合销售行为的计提销项税额。
45。处置自己使用过的固定资产，未计算缴纳增值税。如处置旧汽车、旧设备等。政策依据：《财政部国家税务总局关于旧货和旧机动车增值税政策的通知》（财税〔2002〕第29号）和《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170号），注意2009年前后相关政策的变化。
【核查建议】核查固定资产等科目，企业销售自己使用过的固定资产未提增值税，或者将应按17%增值税税率申报，却错按4%征收率减半征收增值税。
46。出售废旧货物未计算缴纳增值税。如销售自己使用过的除固定资产以外的废旧包装物、废旧材料等未按17%税率申报缴纳增值税。政策依据：《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）。
【核查建议】核查企业销售自己使用过的旧货是否按17%适用税率申报增值税，是否存在未计提增值税或错按4%征收率减半缴纳增值税。
47。销售购进的水、电未计算缴纳增值税。如加油站向施工方收取的水电费和租赁房屋单独收取的水电费。
【核查建议】核查企业通过其他业务收入科目、或红字冲销管理费用和制造费用等方式收取水电费未计提增值税。
（二）进项类
48。非油气田企业的非增值税应税劳务取得的进项不得抵扣，未作进项转出。如接受技术服务、装卸、含油污泥处理和废催化剂处理等劳务，取得的增值税进项税额不得抵扣。
【核查建议】核查应交税金—进项税等科目，审核相关劳务合同等资料，对不属于增值税劳务范围内的其他劳务抵扣的进项税不得抵扣。
49。购进材料用于不动产在建工程，不得抵扣，未作进项转出。如新建、改建、扩建、修缮、装饰加油站所购进的彩钢瓦、涂料、地砖、铝塑板、卫生洁具、墙面漆等货物的进项税额不得抵扣。
【核查建议】核查应交税金等科目，审核erp系统的“ps模块”（在建工程）核算的材料领用情况，将应作进项税转出而实际未转出的材料费进行归集。
50。以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施，取得的进项不得抵扣，未作进项转出。政策依据：《财政部 国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》（财税〔2009〕113号）。
【核查建议】核查应交税金—进项税额、固定资产等科目，审核安装合同等，对于不符合税法抵扣规定的，应作纳税调整。
51。购进货物用于集体***或者个人消费，不得抵扣进项，未作进项转出。如职工食堂耗用的食用油和液化气等。
【核查建议】核查应交税金—进项税科目，有无将业务招待用食品、厨房设备、厂区公寓维修、职工食堂耗用的食用油和液化气等用于集体***或者个人消费购进货物抵扣增值税。审核erp系统的“pm模块”（维修工单）核算用于***设施的材料领用情况，将应做进项税转出而实际未转出的材料费进行归集，不得抵扣。
（三）其他
52。适用税率错误。《中华人民共和国增值税暂行条例》正列举了适用低税率货物，除此之外的其他货物应当区分具体情况按照适用税率征收。如：企业销售自产水蒸汽、加工水（例如：冷凝水、循环水、除氧水、化学水、盐水等）。
【核查建议】核查其他业务收入，审核其他业务收入凭证，有无按照适用税率计提增值税。
三、消费税
对个别企业存在的下述税收风险，应依据《中华人民共和国消费税暂行条例》及实施细则、《财政部国家税务总局关于提高成品油消费税税率的'通知》（财税〔2008〕167号）等消费税文件的规定作纳税调整。
53。个别应征消费税产品未计提消费税。
【核查建议】核查应交税金—消费税等科目，审核“报表系统”中的“BLBH”等专项报表，查看是否有应征消费税产品未计提消费税的情况。
54。石脑油对外销售，未取得《石脑油免税证明单》应计提未计提消费税。
【核查建议】核查应交税金—消费税等科目，审核“石脑油证明单”核销情况，对不符合政策的外售石脑油征收消费税。
55。自产自用应税消费品，用于职工***、作为燃料耗用或生产非应税消费品等其他方面，没有计算缴纳消费税。
【核查建议】核查应交税金—消费税等科目，审核“报表系统”中的“BLBH ”专项报表及装置投入产出报表，结合生产物料移送情况，对应征消费税的成品油征收消费税。
56。部分产品改变名称后应计提未计提消费税。
【核查建议】核查应交税金—消费税等科目，审核企业提供的未征消费税产品合格证、化验单与应税消费品的合格证、化验单进行比较，查询erp系统“sq01”（***模块），对比争议产品与应税产品的价格、归集物料组、货物流向等信息，进一步约谈企业生产技术人员和报表管理人员，对产品特征属成品油范畴的产品征收消费税。
57。消费税成品油子税目和税率适用错误。
【核查建议】核查应交税金—消费税等科目，审核企业提供的产品合格证、化验单，查询erp系统“sq01”（***模块），对比产品价格，约谈企业生产技术人员，对应税产品应属成品油种类进行界定，按照适用税率征收消费税。
四、营业税
58。股份公司将自有资金（不含下属分、子公司）提供给成员企业使用收取的利息，未申报缴纳营业税。政策依据：《营业税问题解答（之一）》（国税函〔1995〕156号）第十条和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》。
【核查建议】核查内部往来、上级拨款、内部存款、财务费用、其他业务收入等明细账发生额，查看此项收入是否缴纳营业税
59。取得代扣代缴、代收代缴、委托代征税款手续费收入，未计算缴纳营业税。政策依据：《国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知》（国税发〔1993〕149号）。
【核查建议】从银行存款、现金、营业外收入等明细账入手，查看手续费收入是否缴纳营业税。
60。提供营业税应税劳务收取的延期付款利息，未计算缴纳营业税。
【核查建议】核查应收账款、其他应收款、其他应付款、其他业务收入、主营业务收入等明细账，查看企业提供营业税劳务时，向接受劳务方另外收取手续费、延期付款利息、补贴、基金等价外费是否缴纳营业税。
五、城建税和教育费附加
61。缴纳消费税、增值税、营业税的同时未计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。
【核查建议】核查企业实际缴纳的增值税、消费税、营业税金额与适用税率计算后是否与缴纳的城建税和教育费附加相匹配。
六、印花税
62。企业以订单、要货单等确立供需关系、明确供需各方责任、据以供货和结算的业务凭证，未按规定贴花。政策依据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其细则、《国家税务局关于各种要货单据征收印花税问题的批复》（国税函〔1990〕994号）和《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）。
【核查建议】逐项翻阅订单、要货单等具有合同性质的凭证，根据所载金额计算应缴纳印花税，与已缴纳印花税比对，查看是否足额缴纳印花税。
七、个人所得税
63。单位和个人缴纳的补充医疗保险金、补充养老保险费，未代扣代缴个人所得税。政策依据：《财政部国家税务总局关于基本养老保险费基本医疗保险费失业保险费住房公积金有关个人所得税政策的通知》（财税〔2006〕10号）、《国家税务总局关于单位为员工支付有关保险缴纳个人所得税问题的批复》（国税函〔2005〕318号）。
【核查建议】逐项核查管理费用、销售费用所属各明细账，查看有无缴付补充医疗保险、补充养老保险等;再进一步翻阅凭证查看在缴付补充医疗保险、补充养老保险时是否并入当月工资、薪金缴纳个人所得税。
64。发放给个人的过节费、高温费（或购物卡），未代扣代缴个人所得税。
【核查建议】：核查应付职工薪酬——应付***费、应付职工薪酬——工会经费、管理费用等明细账，查看有无发放过节费、高温费等费用，再进一步翻阅凭证查看发给个人的上述***费是否并入当月工资、薪金缴纳个人所得税。
65。单位和个人超过规定比例和标准缴付的住房公积金，超过部分未并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税。政策依据：《财政部国家税务总局关于基本养老保险费基本医疗保险费失业保险费住房公积金有关个人所得税政策的通知》（财税〔2006〕10号）、《住房公积金管理条例》、《建设部 财政部中国人民银行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管〔2005〕5号）。
【核查建议】核查企业每月为职工缴付的住房公积金是否按照“单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12%的幅度内（月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍）”来计算的，超过部分并入当月工资薪金所得计算个人所得税。
八、房产税
66。企业自建（购置）房屋、建筑物，未依法缴纳房产税。政策依据：《财政部 国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）、《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）。
【核查建议】核查“固定资产”账户中房屋、建筑物、构筑物等应税资产的原值，计算是否足额缴纳房产税。
九、土地使用税
67。企业以出让或转让方式有偿取得土地使用权，未按税法规定的纳税义务发生时间计算缴纳土地使用税。政策依据：《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）。
【核查建议】：核查企业取得的土地使用证等权属资料证明，根据权属资料所载时间，查看相应应税面积是否在规定时间内缴纳土地使用税。
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房地产开发企业需防范哪些税务风险
为此，本文对房地产开发企业税收及其会计核算中存在的问题进行归纳分析，以期达到帮助房地产开发企业防范税务风险的目的。 销售收入确认方面应注意的问题 1.价外收费、购房违约金、购房户更名费等未确认销售收入。如将水电一户一表***费、燃气管道初装费、购房违约金、购房户更名费等价外费用，作为代收代付款项核算；有的甚至不入公司账，直接存入董事长、总经理个人账户或物业管理公司账户。 2.购房定金、购房首付款等预收房款，确认营业税纳税义务发生时间滞后。企业在开发楼盘开盘前收取的购房定金，因未领取《商品房预售许可证》，公司***取个人借款形式入账或不入账，导致企业未及时申报营业税。 3.以物易物、以房抵债销售方式营业税入库不及时。目前，开发企业普遍存在将完工产品如营业用房（店面），抵付工程承包人工程结算款的现象。这样往往使得开发企业未及时实现销售收入，建筑施工企业未及时体现营业收入，从而造成双方营业税申报不及时。 4.已售完工产品收入确认滞后。少数企业没有严格按照国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）的规定，及时将符合开发产品完工条件确认的已售完工产品预收账款，结转为销售收入，仅在办理房产产权证前开具《不动产销售专用***》时，才将预收账款结转为销售收入，从而延迟体现利润，少缴企业所得税。 对于以上问题，税务机关通过检查企业账册、通过向购房户了解即可发现。对房地产开发企业将价外费用更名费等未确定销售收入的、以物易物、以房抵债销售的以及已售完工产品收入确认滞后等行为可认定为偷税行为。根据《税收征管法》第六十三条、《刑法》第二百零一条规定进行处罚。另外，房地产开发企业开盘前收取的购房定金、预付款属于违法行为，工商部门也要作出处罚。 开发成本确认方面应注意的问题 1.虚列或者虚增成本费用，挤占企业利润。（1）开发企业代施工企业缴纳的建筑业社会统筹养老保险费，计入开发成本。这不仅使施工企业少计应税收入，少缴建筑安装业营业税等税收，而且在建筑工程决算时，如果施工企业又将这笔代缴费用计入工程造价，并开具建筑业统一***，将可能再次造成开发企业虚列开发成本，少计利润，少缴企业所得税。（2）多列融资成本。开发企业除银行贷款外，还向其他企业、个人进行大量民间借贷。有的企业往往出现无借款本金的利息支出，或用其他企业、个人（债权人）银行利息凭据直接入账，作为财务费用列支，以及支付借款的利率高于税收政策规定的利率上限，并计入开发成本。（3）虚开建筑业统一***。由于取得的《建筑业统一***》大部分未写明具体项目名称，往往只注明零星工程款，特别是市政公用、园林绿化、基础土石方等工程，受专业知识、事后隐蔽工程量难以核实的限制，税务人员在较短时间内难以对工程项目进行计量、核查。开发企业利用这些工程，实现用4.43%或5.43%的建筑业营业税去侵蚀25%的企业所得税税基。（4）利用关联交易转移利润。由于关联方之间业务往来频繁，转移收入和费用的隐蔽性高等特点，往往成为企业转移利润、偷逃企业所得税的手段。（5）将与生产无关的费用计入成本。如有的企业将管理人员的汽车费用、旅游考察费用列入公司支出。目前， 税法没有这方面税前扣除标准的限制，税务人员又很难区分这类支出是否与生产经营有关，使得纳税人有机可乘。 2.未按配比原则结转成本。如将应分期摊销的费用一次性计入第一期项目的开发成本，造成前期开发成本多计，后期开发成本少计，通过项目的滚动开发，成本不断归集，不断消耗利润，最后将本应实现的企业所得税消耗殆尽。另外，成本分配标准发生变化，或者成本核算对象（可售房产）实测面积与规划面积出现差异时，企业未及时做出差异调整，也会造成多结转开发成本。 3.多列预提费用。一些企业利用预提费用、待摊费用等科目调整当期利润。特别是预提公共配套费用数额大，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本，对预提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本，而是长期滚动使用，减少应纳税所得额。有的企业甚至在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提预提费用，借以偷逃税款。 4.未按规定取得***。有的开发企业自行***购部分电器材料、建筑材料、绿化苗木等，未将这部分甲供材料成本并计施工企业的工程造价，侵蚀了建筑业营业税税基。有的企业违反营业税相关政策，将取得的外地建筑业***入账，导致当地建筑业营业税流失。 对于以上问题，税务机关通过检查企业账册、凭证即可发现。对于开发商销售成本确认不实，虚开建筑业***等行为，税务机关可根据《税收征管法》第六十三条认定为偷税行为。若税务机关将虚列融资成本，虚开建筑业***认定为编造虚假计税依据，可根据《税收征管法》第六十四条纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款进行处罚。 纳税申报方面应注意的问题 1.未严格执行企业所得税预缴制度。开发企业未按规定预计毛利额。国税发[2009]31号文件规定，开发企业对开发产品，在未完工前***取预售方式销售取得的预售收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。但企业预收账款科目存在大量贷方余额，而季度申报利润总额却不含按预收账款科目计算的预计毛利额，导致企业所得税季度预缴额少申报。 2.纳税申报前未对预计毛利额进行调整。国税发[2009]31号文件要求企业必须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告，但实际工作中，存在企业开发产品项目已完工并已结转收入成本，但未按规定出具差异调整情况的报告，造成少申报企业所得税的现象。 3.房产税和城镇土地使用税申报不实。企业在经营过程中，因销售开发产品相应进行土地使用权分割、转让，因此，在年度内企业所拥有的土地面积呈动态变化。企业未及时对存量开发产品实际占用土地面积进行信息登记，未按时准确计算、缴纳城镇土地使用税。另外，根据国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）的规定，企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税，但很多企业在未结转至固定资产科目前，不申报房产税，造成少缴房产税。
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