地价计入房产原值举例（关于地价计入房产原值）
本篇文章给大家谈谈地价计入房产原值举例，以及关于地价计入房产原值对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。
本文目录一览：
- 1、土地价值计入房产原值最新政策
- 2、土地价值如何计入房产税
- 3、地价计入房产原值文件
- 4、不同宗地如何将地价计入房产原值？
- 5、如何确定计入房产原值的地价
- 6、土地价值并入房产原值计征房产税纳税人有多宗土地如何计算
土地价值计入房产原值最新政策
土地使用权价值不计入房产原值。房产原值应当包含取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价。
【法律依据】
《房产税暂行条例》第二条
房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典***未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
第四条
房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
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土地价值如何计入房产税
根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》第三条规定：“关于将地价计入房产原值征收房产税问题，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
计税依据
1、从价计征
按照房产余值征税的，称为从价计征
房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。
扣除比例由省、自治区、直辖市人民***在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。
房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气，卫生，通风等，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
2、从租计征
按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
扩展资料：
中国土地价格的涵义不同于一般土地私有制国家：
第一，它是取得一定年期土地使用权时支付的代价，而不是土地所有权的价格。
第二，土地使用权价格是一定年限的地租收入资本化，土地所有权价格是无限期的地租收入资本化。从理论上讲，土地使用权价格低于土地所有权价格；土地使用权年限长的，其价格要高于土地使用权年限短的。
第三，由于土地使用年期较长，按法律规定，最长可达70年，而且在使用期间也有转让、出租、抵押等权利，又类似于所有权。所以，地价评估原理、程序与方法上又类似于私有制国家。
参考资料来源：百度百科-房产税
地价计入房产原值文件
地价计入房产原值文件财政部、国家税务总局发布的《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》。
法律依据：
《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题。对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
不同宗地如何将地价计入房产原值？
请问在确定计入房产原值的地价上是分别计算应计入房产原值地价再与计税房屋原值合并，还是合并计算宗地容积率并入房产原值。我们理解为“宗地”应该分别计算，即高于0.5的全额计入，对低于0.5的按照房产建筑面积的2倍计算并入，然后合并计算，这样是否正确？
答：《财政部
国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条关于将地价计入房产原值征收房产税问题中规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
参考《海南省地方税务局关于地价计入房产原值征收房产税的解答》第三条规定，宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。
第五条如何计算宗地容积率中规定，容积率又称建筑面积毛密度，指房地产项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。因历史原因等，纳税人无法取得相关部门确定的宗地容积率时，可按以下公式自行计算容积率：宗地容积率=项目地上总建筑面积÷宗地面积。
第六条对按照房产原值计税的房产如何将地价计入房产原值中规定，宗地容积率大于0.5的，按应税房产（指按原值计税的地上房产，下同）建筑面积除以容积率计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。公式为：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积÷容积率×土地单价；
宗地容积率低于或等于0.5的，按应税房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。公式为：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价。
参考《福建省厦门市地方税务局关于明确将地价并入房产原值征收房产税有关问题的通知》（厦地税函〔2011〕8号）第三条规定，宗地容积率是指一个地块上的建筑物总面积与地面面积的比，以厦门市规划局核发的《工程规划许可证》登载的为准。
（一）宗地容积率低于0.5的，以房产建筑面积的2倍作为占地面积A，再以A占总占地面积的百分比确认其地价，并入房产原值；容积率高于0.5的，以该宗地的全部地价并入房产原值。
（二）同一宗地分期开发，在申报房产税时，应按该期（栋）房产建筑面积占该宗地上的房产总建筑面积的百分比配比地价并入房产原值。
根据上述规定，宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。容积率又称建筑面积毛密度，指房地产项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值，是反映土地使用强度的指标。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。对于占地面积大而厂房少、厂区空地较多的情况，如果地价全额计入房产原值，税负较高，对这类“大地小房”的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以减轻房产税负担。容积率高于0.5的，以该宗地的全部地价并入房产原值。因此，企业如果有二个厂区二宗土地，应分别计算计入房产原值的地价。
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如何确定计入房产原值的地价
财税[2010]121号：如何确定计入房产原值的地价
1、根据《企业会计准则》企业建房时需要将土地价值计入到固定资产房屋建筑物中，房产税的计税依据中又包括了该部分土地价值，是否存在重复计税问题。现就该问题进行解读： 2010年12月21日，财政部、国家税务总局联合下发《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件，对土地使用税和房产税等相关问题进行了明确，该文件第三条“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”明确了土地价值也应计入房产原值计征房产税，税务局要求调整房产税计税依据理由充分。至于是否存在重复计税，则是国家税务总局应该考虑的问题，我们更应关注的是计入房产的土地价值如何确定。财税[2010]121号中同时明确“宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”
综合起来该文件应当这样理解：宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计
2、征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46（12000÷26000=0.46），因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元）
假如该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。
该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，税负较高，自2010年12月21日起，对这类“大地小房”的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以测算出这类企业计算房产税的地价将小于全部地价款，减轻了房产税负担。
财税[2010]121号文件发布后，对按照房产原值计税的房产，在税务处理上只有一种方法：无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并
3 、据此确定计入房产原值的地价。
例如：某公司2008年建造办公楼，面积为1500平方米，建筑成本为105万元，不包括土地价值。该宗地为本年新征，土地单价为每平方米150元，容积率为0.48（容积率为宗地建筑面积与土地面积的比值），使用年限为50年。公司自2008年1月1日起执行《企业会计准则》。2011年，因容积率低于0.5，应按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据以确定计入房产原值的地价。
缴纳房产税的房屋原值＝1050000＋150×1500×2＝1500000（元）。
应缴房产税＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。 如果公司执行《企业会计制度》。
2011年缴纳房产税的地价＝150×1500×2＝450000（元）。 2011年缴纳房产税的房屋原值＝1050000＋450000＝1500000（元），应缴房产税＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。
从计算结果可以看出，财税[2010]121号文件的发布实施，使得执行《企业会计准则》和执行《企业会计制度》的企业缴纳的房产税相同，杜绝了之前由企业选择执行《企业会计准则》和《企业会计制度》所做的房产税筹划。
目前仍存在没有将土地价值按照规定计入房产原值计征房产税的公司应当及时与当地税务机关协调解决计税依据问题，避免涉税风险。
土地价值并入房产原值计征房产税纳税人有多宗土地如何计算
根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价”。多数纳税人和税务干部仅凭这段话一时是很难理解和正确计算的，此规定包括三个方面的内容：
一、关于应并入房产原值计算缴纳房产税的土地价值的范围
包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，包含为取得该地所有的付出，如耕地占用税、契税等。
二、关于宗地容积率的计算
宗地容积率是在该宗土地上所建盖的所有建筑物和构筑物的建筑面积之和除以该宗土地总面积的系数。
建筑面积是指建筑物各层水平平面面积的总和，其计算范围必须按照中华人民共和国建设部《关于发布国家标准建筑工程建筑面积计算规范的公告》(第326号)执行，包含有永久性顶盖但无围护结构的站台、加油站、收费站等，但独立的烟囱、烟道、地沟、油罐等不计算建筑面积。加油站的加油罩棚虽不征收房产税，但需要用其建筑面积计算容积率，以确定土地价值并入房产原值计算缴纳房产税的数额。
三、对宗地容积率的运用
宗地容积率高于0.5的，应将整宗地全部土地价值并入房产原值计算缴纳房产税；宗地容积率低于0.5的，应将全部土地价值按照房产建筑面积的2倍计算的土地面积的价值并入房产原值计算缴纳房产税。


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案例一
宗地容积率高于0.5的情况
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例如，乙公司有一宗土地，占地30000平方米，支付价款30000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建有1幢20层的房屋，每层1000平方米，另有无围栏的***1000平方米，简易建筑1000平方米，建筑面积共22000平方米，房屋、***、简易建筑三项建造成本11000万元。那么该公司该如何缴纳该年的房产税呢？（当地房产原值减除比例为30%）

解析

根据政策规定，宗地容积率高于0.5的应将整宗地全部土地价值并入房产原值计算缴纳房产税。该宗地容积率为：22000÷30000=0.73，因此，计入房产原值的地价为该宗土地的全部地价款30000万元，乙公司全年应该缴纳的房产税（11000+30000）×（1-30%）×1.2% =344.4万元。
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案例二
宗地容积率低于0.5的情况
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例如，甲公司有一宗土地，占地30000平方米，支付价款30000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建有1幢10层的房屋，每层1000平方米，另有无围栏的***1000平方米，简易建筑1000平方米，建筑面积共12000平方米，房屋、***、简易建筑三项建造成本6000万元。（当地房产原值减除比例为30%）

解析

根据政策规定，宗地容积率低于0.5的，应将全部土地价值按照房产建筑面积的2倍计算的土地面积的价值并入房产原值计算缴纳房产税。该宗地容积率为：12000÷30000=0.4，因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元） ， 甲公司全年应该缴纳的房产税（6000+24000）×（1-30%）×1.2% =252万元。
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