房产税案例分析税收筹划（房地产税收筹划案例）
今天给各位分享房产税案例分析税收筹划的知识，其中也会对房地产税收筹划案例进行解释，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在开始吧！
本文目录一览：
- 1、房地产开发企业税务筹划怎么做？
- 2、税务筹划案例分析
- 3、房地产企业进行税收筹划的思路是什么？
- 4、房产税——房产税从价与从租的筹划案例
- 5、房产税税收筹划有哪些要点房产税纳税筹划技巧
- 6、税收筹划——案例分析题
房地产开发企业税务筹划怎么做？
如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，增加企业营业利润，实现企业利润最大化，这对房地产开发企业具有重要的现实意义。
近年来，为控制房地产地价过高，投资过热，国家陆续下发宏观调控政策，先是央行宣布加息，接着“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至强征个税的108号文件等一系列宏观调控政策及配套细则的出现，使房地产开发企业的税收筹划更具有战略意义。
本文仅就房地产开发企业税收筹划技术和税收筹划方式进行分析。
一、房地产开发企业税收筹划技术
房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，***用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其***用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。
（一）规避平台筹划
土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。
因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。
（二）投资转化技术
房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以***用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。
(三)税基筹划技术
房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。
银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。
（四）实现技术
主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。
对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。
房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。
二、房地产开发企业税收筹划方式
（一）利用临界点进行税收筹划
纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。
目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。
税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。
根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。
如果房地产开发企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是通过适当控制出售价格。
销售收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。
当然，这会带来另一种后果，即导致收入的减少，此举是否可取，就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失做出选择。
二是增加可扣除项目金额。
比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。
但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%。
大海房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入693万元。
该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本（其中：土地征用及***补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费，开发间接费用40万元），房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为55万元。
根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（100+300）×20%=80万元。
因此，该房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。
根据税法规定应按30%的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4万元。
企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万元。
如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。
企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。
进行纳税筹划后使企业减轻税收负担115-82.6=32.4万元。
同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。
假如黄河房地产开发公司开发一幢普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除项目金额为810万元。
增值额为190万元，增值率为200/800=23.4%该房地产公司需要缴纳土地增值税190×30%=57万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×（7%+3%）=5万元。
不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-810-57-50-5=78万元。
如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为105万元，房屋售价增加至1100万元。
则按照税法规定可扣除项目增加为915万元，增值额为185万元，增值率为185/915=20%，不需要缴纳土地增值税。
该房地产公司需要缴纳营业税1100×5%=55万元，城市维护建设税和教育费附加55×（7%+3%）=5.5万元。
同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1100-915-55-5.5=124.5万元。
该纳税筹划降低企业税收负担为124.5-78=46.5万元。
因为，土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。
（二）利用投资方式的不同进行税收筹划
房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金；二是以房地产入股联营分得利润。
这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的税收筹划空间。
大海房地产开发公司在菏泽市城区繁华地带有一处空闲房产。
房产原值1000万元,实际使用面积300平方米，2008年1月份准备对外投资,若***取出租方式,预计年取得租金为200万元，若用于联营，则预期每年的联营企业利润中，大海房地产公司所占份额为500万元。
那么,我们分析一下,哪种方式对于企业更能节税,
假设房产原值为P,房产使用面积为L平方米，如果出租则每年可取得租金收入R1,用于联营，则预期每年的联营企业利润中大海房地产开发公司所占份额为R2，出租和联营的税负分别为T1和T2。
1、***取出租方式应承担的税负
营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征税，应为5%×R1；房产税：房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税为12%×R1；城建税：假设大海房地产开发公司位于市区，城建税税率为7%，依据其缴纳的营业税，则，城建税税负为5%×R1×7%=0.35%R1；教育费附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花税：在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条理》第3条规定：“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为0.1%R1；所得税：营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。
总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，***取出租方式下，公司的总体税负T1=41.22%R1。
2、***取联营方式应承担的税负
房产税：根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%的余值计税，税率为1.2%。
假定减除率为30%，则房产税税负=1.2%×（1-30%）P。
土地使用税(此税种从量定额征收，各地标准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为0.68元/平方米)，则土地使用税税负为0.68×L=0.68L；所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=R2×25%=25%R2。
总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。
寻求税负均衡点。
由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商定，而联营收入则因影响因素多，不可确定性更大，所以，可以用租金来预测联营收入。
当二者税负相等时，即，
41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，则R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25
在对房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，基本结论如下：若预期联营收入R2（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产***取联营方式税负轻于***取租赁方式，从税收的角度考虑宜***用联营方式；若预期联营收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产***取租赁方式税负轻于***取联营方式。
本例中，由于大海房地产开发公司所占份额为500万元，而500此时的总体税负T1=41.22%R1=41.22%×200=82.44(万元),而联营方式下的总体税负T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(万元).不难看出,公司***取租赁方式比***取联营方式可以节税254.96(337.4-82.44)万元.
（三）利用不同的资金筹措方式进行税收筹划
房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。
从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。
假设2008年1月份大海房地产开发公司新开发一个项目，需要资金1000万元，由于公司***用的筹措资金的方式不同，对公司的税负影响也必然不同。
如果企业选择银行贷款融资方式，按年利率8%计算，每年需要支付利息80万元，根据税法规定，该利息费用可以在税前扣除，因此***用银行贷款融资方式融资，对公司利润的影响额为80万元，可以为公司节税80×25%=20万元；如果大海房地产开发公司经过批准发行债券融资，公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工发行。
税法规定资本红息不得在税前扣除，而债券利息可以作为费用在税前列支。
如果债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响为100万元，即***用发行债券的方式融资可以为企业节税25（100×25%）万元。
***用上述两种方式融资，都可以达到节税的目的，只是影响程度有所不同，但如果企业通过发行股票的方式进行融资，由于发行股票属于权益资金模式，只能按税后利润分配，所以不能有效降低税基。
（四）利用收款方式的不同进行税收筹划
房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入，但在实际工作中应***取谨慎原则，客观评估收入的实现，对估计价款不能收回的，不能确认为收入；已经收回部分价款只将收回部分确认为收入。
由于房地产单位价值较高，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产开发企业一般都***用分期收款方式销售。
***用这种方式，企业不能按售价总额确认收入，并响应地分次接转成本，起到节税的作用。
大海房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款800万元，分4次付清，首期付款40%，首期付款后即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应缴纳的营业税为800×5%=40（万元）。
如果按分期收款确认收入，第一次应缴纳的营业税800×40%×5%=16（万元）。
以后三次分别缴纳营业税800×20%×5%=8（万元），共计16+3×8=40（万元）。
虽然两种方法缴纳营业税都是40万元，但是***用分次确认收入可以延缓纳税时间。
值得注意的是，国税发[2009]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》明确了收入在5种特殊情况下确认标准，对于***取分期付款方式销售开发产品的，应按照销售合同或协议约定付款日期确认收入的实现，付款方提前付款的，按照实际付款日确认收入的实现。
房地产开发企业***取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。
开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。
凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和***单列市人民***所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
2．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
3．开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
）计算出预计营业利润额，再并入当期的应纳税所得额统一缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
税务筹划案例分析
税务筹划技巧与实务
1、私营企业组织形式的筹划
私营企业包括私营有限责任公司、私营股份有限公司、私营合伙企业和私营独资企业四种组织形式。
私营有限责任公司和私营股份有限公司具有法人资格，对企业债务承担有限责任，由于公司与其股东是两个不同的法律主体，在征税时对公司和股东实行双重征税，即对公司征收企业所得税，对股东取得的工资薪金所得、分得的税后利润征收个人所得税。
私营合伙企业和私营独资企业不具有法人资格，对企业债务承担无限责任，在征税时按照"个体工商户的生产、经营所得"项目征收个人所得税。
利用组织形式进行纳税筹划是每个"准纳税人"在注册登记前必须考虑的，这就要求投资人在确定组织形式前充分调研，搜集经营地的行业信息，估算盈利水平，综合分析所得税税负，依靠纳税筹划赢在起跑线上。
综合考虑企业所得税和个人所得税税负及企业的经营风险、经营规模、管理模式、投资额等因素，选择适合自身实际情况的企业组织形式，实现投资收益最大化。
2、查账征税与核定征收方式的筹划
所得税的征收有两种方法：查账征收与核定征收。
对财务会计制度较为健全，能够认真履行纳税义务的单位，***用查账征收的方式；对经营规模小、会计核算不健全的纳税人，***用定额征收、核定应税所得率征收及其他核定征收方式。
以核定应税所得率的征收方式而言，对不同行业的应税所得率仅规定了比例范围，同一行业最低比例与最高比例差异较大，有利于税务机关操作，但缺乏具体的认定标准，随意性较大，很可能造成同一行业的企业税负不均，增加企业的经营风险和税负。
如果企业经营多业的，税法规定无论其经营项目是否单独核算，均应根据其主营项目确定适用的应税所得率，可能导致适用较低应税所得率的业务按照较高的应税所得率征税。
此外，实行核定征收的企业，不能享受所得税的优惠政策，相比之下，查账征收的方式可以享受部分税收优惠待遇，涉税风险较小，便于投资者和税务机关全面掌握企业的生产经营情况。
不少私营企业经营规模小，会计核算不健全，只能***用核定征收的方式，甚至一些私营企业为逃避税收，缩小规模，异地经营，以大化小，退回小本经营的个体户状态，放弃查账征收的方式。
私营企业规模小，无法形成产业优势，会计核算不健全，降低了企业经营管理的水平，综合权衡，私营企业选择查账征收方式，不仅降低涉税风险，而且有利于企业的长远发展，这需要企业依照国家规定设置账簿，核算收入、成本、费用，并按期办理纳税申报。
3、将部分业务招待费转化为业务宣传费
业务招待费是私营企业必不可少的日常支出，不少私营业主将个人及家庭餐饮、食品、*** 支出的***拿到企业报销，这种人为增加企业费用的做法并不可取。
税法对业务招待费的扣除***用"两头卡"的方式，一方面，企业发生的业务招待费只允许按照发生额的60%扣除，将业务招待费中的个人消费部分去掉，另一方面，设定业务招待费最高扣除限额为当年销售（营业）收入的5‰，防止企业多找餐费***甚至*** 冲账，造成业务招待费虚高的情况。
由于企业发生的业务招待费无论是否合理，都不允许全额扣除，首先，企业应控制并压缩业务招待费支出金额，严格区分业务招待费与其他费用，不要把差旅费、会议费、交通费、董事费等其他开支混入业务招待费，企业参加产品交易会、展览会发生的餐饮费、住宿费，应作为业务宣传费列支。
其次，企业可以将部分业务招待费转化为业务宣传费，增加费用的税前扣除金额。
例如，将某些餐饮招待费改为赠送给客户的礼品，在礼品上印上企业的名称或标志，附带企业的宣传资料，或者邀请客户参加企业举办的产品推介会，要求参会人员签到，并为参会人员提供餐饮和住宿，由此产生的费用作为业务宣传费支出，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除，超过部分准予结转以后纳税年度扣除。
4、私营公司的捐赠与个人捐赠结合进行筹划
随着经济的发展和企业社会责任意识的增强，越来越多的私营业主热心公益事业。
税法规定，企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额12%的部分，准予扣除。
利润总额只能在会计年度终了后才能计算出来，而捐赠是在年度期间发生的，如果企业捐赠前不进行纳税分析，可能使企业因捐赠背负额外的税负，而将私营公司的捐赠与个人捐赠结合起来，企业承担社会责任的同时，也可获得节税收益。
5、注意划分企业经营支出和投资者个人支出
目前不少私营企业会计核算不规范，要求财务人员报销其个人或家庭消费性支出，将企业资金用于个人或家庭购买汽车、住房也不进行纳税申报，或者以借为名公款私用偷税漏税，一旦被税务机关查实，会给企业和投资者造成严重的损失。
税法规定，个人独资企业、合伙企业的个人投资者以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者的利润分配，并入投资者个人的生产经营所得，依照"个体工商户生产经营所得"项目计征个人所得税；除上述企业以外的其他企业的个人投资者，以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者的红利分配，依照"利息、股息、红利所得"项目计征个人所得税，并且企业的上述支出不允许在所得税前扣除。
此外，为了避免部分企业股东以"借"为名，挪用公款私用，偷逃税款，税法规定，纳税年度内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照"利息、股息、红利所得"项目计征个人所得税。
6、投资者分红与工资、薪金所得的筹划
由于企业所得税法取消了计税工资的限制，私营公司的投资者领取的工资、薪金所得，只要是合理的工薪支出，允许税前扣除，而投资者分得的股利红利所得，属于税后利润分配，不得税前扣除，投资者可以在分红与工薪所得之间进行选择，合理降低所得税税负。
三、税务筹划案例
案例1：如某私营有限责任公司董事长2011年5月打算以公司的名义通过中华慈善总会向西部农村义务教育捐赠400万元，公司2010年利润总额2800万元，该董事长获得红利280万元，预计2011年利润总额3000万元，该董事长可获得红利300万元，按照规定，公司捐赠的扣除限额为360万元（3000×12%），剩余40万元捐赠支出很可能不允许税前扣除，额外增加企业所得税10万元。
如果该董事长以公司名义捐赠360万元，以个人名义从红利所得中捐赠40万元，按照个人所得税法的规定，个人通过非营利的社会团体和国家机关向农村义务教育的捐赠，准予在缴纳个人所得税前的所得额中全额扣除。
由于企业所得税法设定了公益性捐赠的扣除比例，不少私营企业以公司名义捐赠得少，而以投资者个人名义捐赠得多，这是一种理性的做法。
从股东利益出发，企业限定捐赠金额是必要的，作为补充举措，大股东以个人名义追加捐赠，这样既表达了爱心，又减轻了税负，是理性的商业与带有感***彩捐赠的最好结合。
案例2：甲企业位于某市市区，企业除厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、游泳池、停车场等建筑物，总计工程造价10亿元，除厂房、办公用房外的建筑设施工程造价2亿元。
假设当地***规定的扣除比例为30%。
方案一：将所有建筑物都作为房产计入房产原值。
应纳房产税=100000×（1-30%）×1.2%=840（万元）。
方案二：将游泳池、停车场等都建成露天的，在会计账簿中单独核算。
应纳房产税=（100000-20000）×（1-30%）×1.2%=672（万元）。
由此可见，方案二比方案一少缴房产税168万元。
税收筹划是一个企业走向成熟、理性的标志，它是企业一种长期行为和事前筹划活动，需要具有长远的战略眼光，要着眼于总体的管理决策之上，有时还要与企业发展战略结合起来，选择能使企业总体收益最大、最优的方案。
只有这样，才能真正做到“节税增收”。
房地产企业进行税收筹划的思路是什么？
房地产公司大致可以分为房地产开发公司、房地产中介服务公司、房地产综合公司等。 目前国内房地产公司主要缴纳的税种有增值税、房地产税、土地增值税、企业所得税、契税、城镇土地使用税等。总的来说，就是税负压力大，那么又有哪些方法可以合理合规节税避税呢？
房地产开发公司常见问题：
1、房地产开发公司成本权证少，进项不足。
房地产开发企业的用工来源复杂，材料来源不统一，即使业务属实，供应商、用工环节也可能缺乏***
2、中介费用之类的中介费用不能提供***，而且金额很多。
3、股东分红时需要交20％的股息税，个税很高。
4、房产开发企业快捷核算可能会有不规范行为出现，税务风险会增加
房地产开发企业的收入来源复杂，资金支出、流入复杂，财务会计核算困难，无法完全核算企业的收入、支出收入，因此企业的实际经营状况比较混乱。
房地产公司如何降低企业税负
一、利用有限公司的财政返还奖励
操作方式：在地方***园区注册一家新公司或分公司（不用实体入驻），主体公司把业务分包到新公司，而新公司也等同于承担了主体公司税负，在园区纳税得到当地***财政支持，促进企业和地方共同发展。这是地方***园区的“有限公司返税政策”。当月正常纳税，次月奖励返还到公司账户。
增值税返还：按照地方留存部分的70％-90％给予支持奖励
企业所得税的返还：按照地方留存部分的70％-90％给予支持奖励。
案例分析：“链+”这个名字对于房产界肯定都不陌生了，也无需过多介绍，在该公司入驻到笔者所在重庆园区后，不仅促进了当地的发展，也为该公司节省了大部分税负。就拿他们年底有3000万的增值税/企业所得税计算。
增值税： 3000w/（1.6 ％ ） *6％=169.8w
附加税： 169.8w* 12 ％=20.38w
企业所得税： 3000瓦* 25 ％=750w
股东股息税： （3000w- 750w） *20％=450w
企业合计1390w左右的税金，以3000w来看，约一半的利润要交税，实际到手的只剩下约二分之一。
在注册入驻到园区后，享受园区税收返还
增值税：169.8*50%（地方留存部分）*80%=67.92w
企业所得税：750w*40％（地方留存部分）*80％=240w；
共计扶持奖励67.92w+240w=307.92w到企业账户
二、个人独资核征收政策
操作形式：针对企业缺票、企业所得税高、个税高等问题，可以通过在园区成立个人独资企业来承接主体公司业务、或者用个人独资企业转移利润发放形式。个人独资只用缴纳增值税、附加税、个税，不用缴纳企业所得税和分红税。
具体内容：园区和人独资企业应交纳的税率如下。
核定后个人所得税：0.5%~ 2.1％
增值税：1％ （疫情年后由3%变为1%）
附加税： 0.06％ （征收12 ％减半6 ％ ）
综合税负仅在3％左右
案例分析：比如链+的一名股东，他占股20％，年末分红时利润（3000-750 ） *20％=450w，需要缴纳分红税： 450*20％=90w。
在个人独资企业核定后：
增值税： 450w/（11 ％ ） X1％=4.45w
个人所得税450*10％*30％-4.05=9.45w
附加税： 4.45w*6％=0.267w
个人独资企业核定征收的税负：
4.45 +9.45+ 0.267=14.167w
在纳完这14万的税额过后剩下的钱就可以自由提取支配，90万的税和14万的税相比瞬间降低了数倍。
房产税——房产税从价与从租的筹划案例
房产税从价与从租的筹划案例
现行税法规定，房产税***用从价计征，计税办法分为按计税余值计征和按租金收入计征两种形式。对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据，税率为1.2％；
对于出租的房屋，以租金收入为计税依据，税率为12％。两者相比，以房产的计税余值作为计税依据的税负低，以租金收入为计税依据的税负高，通过下面例子来说明：
例如：广州市某国有企业，将A厂房（原值500万元，成新率60％），以融资租赁方式租赁给一实业公司，租期为4年，月租金为12万元，承租方在租赁期满后即获该房产的所有权；将B厂房（原值800万元，成新率80％）作为投资，与一开发公司组成联营企业，合同规定，双方利润分红，共担风险。有关计算如下：
应纳税额的计算：
A厂房月应纳税额＝12×12％＝1.44（万元）
A厂房年应纳税额＝1.44×12＝17.28（万元）
B厂房年应纳税额＝800×（1－30％）×1.2％＝6.72（万元）
计征方法的税负比较：
A厂房按房产原值计算年税负率＝17.28÷500×100＝3.45％
B厂房按房产原值计算年税负率＝6.72÷800×100＝0.84％
房产税税收筹划有哪些要点房产税纳税筹划技巧
房产税筹划一、利用房产税的征税范围进行筹划
房产税筹划政策依据：按照《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。这意味着，在这范围之外的房产不用征收房产税。《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地[1987]3号）对征税的房产范围进行了明确：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、*** 、居住或储藏物资的场所；独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。税法规定，房产税的征税对象是房屋。企业自用房产依照房产原值一次减除10%～30%后的余值按，1．2%的税率计算缴纳房产税。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，对于自用房产应纳房产税的筹划应当紧密围绕房产原值的会计核算进行，只要在会计核算中尽量把未纳入房产税征税范围的围墙、烟囱、水塔、变电塔、室外游泳池、地窖、池、窑、罐等建筑单独记账，就可把那些本不用缴纳的房产税节省下来。
房产税筹划具体案例：华美公司在某内陆省份中等城市兴建工业园，工业园区***除建造厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、停车场、游泳池等建筑物，预计工程造价40 000万元人民币，其中厂房、办公用房工程造价为25 000万元，其他建筑设施造价为15 000万元。如果将这40 000万元都作为房产原值的话，华美公司从工业园建成后的次月起就应缴纳房产税，每年需缴纳房产税（该省扣除比例为30%）=40 000×（1-30%）×1.2% =336（万元）。如果公司经过筹划，把除厂房、办公用房外的建筑设施，如停车场、游泳池等设施都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不用缴纳房产税。这样，华美公司每年可以少缴纳126[15 000×（1-30%）×1.2%]万元的房产税。
注意事项：《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）就具备房屋功能的地下建筑的房产税政策作了明确，即原来暂不征税的具备房产功能的地下建筑，从2006年1月1日开始列入房产税征税范围。同时明确：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。新规定并没有将所有的地下建筑都纳入征税范围，需要征税的建筑必须符合房产的特征概念。财税[2005]181号文件对此作了界定：具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、*** 、居住或储藏物资的场所。与此不符的其他地下建筑，如地窖、池、窑、罐等，仍未纳入房产税征税范围。
房产税筹划二、通过转换自用地下建筑用途筹划
房产税筹划政策依据：按照《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产税依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；而财税[2005]181号文对自用地下建筑提出了一个新概念，即“应税房产原值”。具体为：工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值；应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～8096作为应税房产原值，应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%.
确定计税房产原值后，地下建筑的房产税计算方法与原计算方法一致。由于自用房产用途不同计税方式有异，实务中可以通过转换地下建筑用途进行相应筹划。
注意事项：1、财税[2005]181号文调整的征税对象是独立建立的地下建筑，对于非独立的与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。因为按照会计制度规定，与地上房屋相连的地下建筑，原本就是作为统一的房产原值计入会计账簿反映的，这符合现行税法的规定。
2、财税[2005]181号文规定了出租的地下建筑，必须按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。这点与原来的政策规定和税务部门实际的执行情况也是相同的。
房产税筹划三、通过租赁和仓储计税方法差异筹划
房产税筹划政策依据：如前所述，房产税有从价计征与从租计征两种方式，这两种方式适用不同的计税依据和税率。对于房产拥有者，是租赁还是仓储，具体可通过下列公式确定：假设某企业的房产原值为Y，收取年租金Z，所在地规定“从价计征”房产税时的减除比例为A（A代表10%～30%中任何数字），那么从价计征应缴房产税Y×（1-A）×1.2%，从租计征则应缴房产税Z×12%.当Z×12%＞Y×（1-A）×1.2%，亦即Y÷Z＜10÷（1-A）时，选择从价计征合算；反之，选择从租计征合算；如果Y÷Z=10÷（1-A）时，则租赁或仓储在房产税筹划上没有多大意义，纳税人仅就其它相关因素考虑即可。
具体案例：甲公司为一内资企业，分别在A省和B省拥有一处闲置库房，原值均为2 000万元，净值同是1 600万元。现有乙公司拟承租甲公司在A省闲置库房，丙公司拟承租甲公司在B省闲置库房，初步商定年租金均为160万元。其中A省规定从价计征房产税的减除比例为30%，B省规定的减除比例为 10%.经测算，甲公司决定与乙公司签订仓储合同，而与丙公司签订财产租赁合同。理由如下：
1、如果与乙公司签订财产租赁合同（假设不考虑其它税收问题），缴纳的房产税=160×12%=1 9.2（万元）。如果甲公司与乙公司协商，将房屋的租赁行为改为仓储业务，即由甲公司代为保管乙公司原准备承租房屋后拟存放的物品，从而将原来的租金收入转化为仓储收入。在此方案下，房产税可以从价计征，应缴纳的房产税=2000×（1-30%）×1．2%=16．8（万元）。通过比较不难发现，仓储形式比租赁形式减轻房产税税负2.4（19.2-1 6.8）万元。所以应与乙公司签订仓储合同。
2、如果与丙公司签订财产租赁合同（假设不考虑其它税收问题），缴纳的房产税=160×12%=19.2（万元）。如果甲公司与丙公司签订的是仓储保管合同，在此方案下，房产税从价计征时的减除比例为10%，应缴纳的房产税=2000×（1-10%）×1.2%=21.6（万元）。两者相比较，***用仓储方式将增加房产税税负2.4（21.6-19.2）万元。所以应与丙公司签订租赁合同。
从上面分析可知：1、如果甲公司两处房产所在省份规定的减除比例均为20%，则***用仓储方式应缴纳的房产税=2000×（1-20%）×1.2% =19.2（万元），***用租赁方式应缴纳的房产税=160×12%=19.2（万元），此时便不存在房产税节税问题；2、如果企业所拥有房产所在省份规定的减除比例低于20%，则仓储方式应缴纳的房产税高于对外租赁，宜实行租赁形式；3、如果企业所拥有房产所在省份规定的减除比例高于20%，则仓储方式应缴纳的房产税低于对外租赁应缴纳的房产税，宜***用仓储方式。
房产税筹划注意事项：租赁与仓储是两个完全不同的概念，到底签订何种合同，最终取决于合同双方出于各自利益考虑的结果。对于甲公司来说，租赁只要提供空库房就可以了，存放商品的安全问题由乙企业自行负责；而仓储则需对存放商品的安全性负责，为此甲公司必须配有专门的仓储管理人员，添置有关的设备设施，从而会相应增加人员工资和经费开支。如果存放物品发生失窃、霉烂，甲企业还存在赔偿对方损失的风险。假如扣除这些开支后，甲公司仍可取得较可观的收益，则***用仓储方式无疑是一个节税良策。
税收筹划——案例分析题
1 如果企业自己为蓝天企业提供运输服务，这笔运费要视同价外费用，要换算成不含税价加入到销售收入中去，这样该笔运费要交增值税100000/1.17*0.17-8000=5470.09。即企业要交增值税75470.09。 如果企业找运输公司为其提供运输服务，可以向其索取运输行业***，这样可以按其金额的7%抵扣销项税，即企业要交税63000。 2 从一般纳税人处购原材料可抵扣销项税340元，而从小规模纳税人处购买不得抵扣，所以从一般纳税人处购买可以节约成本
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